농지부동산 찾는 방법｜반농반X를 실현하는 부동산 선택의 요령

「반농반X」——농업을 하면서 자신이 하고 싶은 것(X)도 계속하는 생활 방식이, 도시 부분의 30~50대를 중심으로 큰 관심을 모으고 있습니다. 코로나 사태를 계기로 재택근무가 확산되면서, 「평일은 재택근무, 주말은 밭일」이라는 일하는 방식이 현실적이 되었습니다. 농림수산성의 통계에 따르면 신규 취농자 수는 연간 약 5만 명으로 변동하고 있으며, 그 중 약 3할이 다른 산업에서 전직한 사람들입니다. 하지만 농지부 부동산 취득에는 일반적인 부동산 거래와 다른 독자적인 규칙이 있습니다. 본 기사에서는 농촌 부동산 스페셜리스트로서 15년간 도시에서 농촌으로의 이주를 지원해온 경험에서, 농지부 부동산 취득의 실무적 지식을 알려드리겠습니다.

농지법의 기본——농지는 왜 쉽게 사지 못할까

일본의 농지는 농지법으로 엄격하게 보호되고 있으며, 누구나 자유롭게 매매할 수 없습니다. 농지를 취득하려면 원칙적으로 농업위원회의 허가가 필요하며, 그 허가 요건으로 「취득 후 농지의 모든 것을 효율적으로 이용할 것」「상시 농업에 종사할 것」「취득 면적이 일정 이상일 것」등이 정해져 있습니다. 이 최소 면적 요건은 이전에는 원칙적으로 50아르(약 5,000제곱미터)였지만, 2023년 4월의 법 개정으로 폐지되어 소규모 농지 취득이 쉬워졌습니다. 이는 반농반X를 목표로 하는 사람들에게 큰 호재입니다. 다만 각 시정촌의 농업위원회가 독자적인 기준을 정하고 있는 경우도 있기 때문에, 사전 확인은 필수입니다. 한편, 「농지부 공가」로서 주택과 일체로 팔리고 있는 물건은 농지법의 특례에 의해 취득 요건이 완화되어 있는 경우가 많아서, 농업 경험이 없는 사람도 구매하기 쉬운 경로가 되어 있습니다. 2018년부터 시작된 「농지부 공가」의 취득에 관한 농지법의 최소 면적 특례는 많은 자치단체에서 도입이 진행되고 있습니다.

물건 찾기——정보 출처와 상담 창구를 활용하기

농지부 부동산은 일반적인 부동산 포털 사이트에는 거의 게재되지 않습니다. 가장 확실한 정보 출처는 각 자치단체의 「공가 은행」입니다. 전국 자치단체의 약 7할이 공가 은행 제도를 설치하고 있으며, 농지부 물건도 수많이 등록되어 있습니다. 「전국판 공가·공지 은행」(LIFULL HOME'S와 at home이 웹사이트를 운영)에서 횡단 검색이 가능합니다. 가격대는 건물+농지로 100만~800만 엔 정도가 지방의 상장이며, 장소에 따라서는 토지·건물 합쳐서 수십만 엔이라는 파격의 물건도 존재합니다. 다음으로 중요한 것이 자치단체의 이주 상담 창구입니다. 유라쿠초의 「향토 귀향 지원 센터」에는 전국 45도도부현의 부스가 있으며, 농지부 부동산에 정통한 상담원이 무료로 대응해줍니다. 또한 지역의 농업위원회에 직접 방문하는 것도 유효합니다. 정식으로 등록되지 않은 유휴 농지의 정보를 알려줄 수도 있습니다. 농업법인이나 NPO가 운영하는 「클라인가르텐(체류형 시민 농원)」에서 농작업을 체험하면서 지역 정보를 모으는 것도 미스매치를 방지하는 유효한 수단입니다.

물건 선택의 체크포인트——건물과 농지 둘 다 보기

농지부 물건을 선택할 때는 건물의 상태와 농지의 질 둘 다를 신중하게 확인할 필요가 있습니다. 건물에 대해서는 지붕과 기초의 상태가 가장 중요합니다. 빗새 흔적, 기초의 균열, 흰개미 피해가 없는지를 반드시 확인하세요. 가능하면 홈 인스펙션(주택 진단, 비용 5만~10만 엔)을 의뢰하면 안심됩니다. 축조 40년 이상의 물건이라도 구조가 견고하면 리노베이션으로 충분히 쾌적하게 살 수 있습니다. 농지에 대해서는 일조, 배수, 관개 시설의 유무, 토양의 질을 확인합니다. 오래 방치된 농지는 대나무와 잡초가 번성하고 있어서, 개간에 상당한 노동력이 들 것을 각오해야 합니다. 목표치로서 10아르(약 1,000제곱미터)의 황폐 농지를 경작 가능한 상태로 돌리려면, 중기계를 써도 3~5일, 손작업이라면 1개월 이상 걸립니다. 주변 환경으로서는 야생동물(멧돼지, 사슴, 원숭이)의 피해 상황도 지역 주민에게 확인해 봅시다. 수해 대책으로 전기 울타리 설치에는 10아르당 10만~20만 엔의 비용이 드는데, 자치단체의 보조금으로 커버할 수 있는 경우가 많습니다.

활용할 수 있는 지원 제도와 보조금

농지부 물건을 취득하여 반농반X의 생활을 시작할 때 활용할 수 있는 지원 제도는 생각보다 충실합니다. 농림수산성의 「농업 차세대 인재 투자 자금(구: 청년 취농 급부금)」은 취농 시점의 연령이 원칙 50세 미만인 사람을 대상으로 연간 최대 150만 엔을 최장 3년간 지급합니다. 각 자치단체의 「이주 지원금」은 도쿄권에서의 이주로 최대 100만 엔(세대). 더군다나 공가의 개수 보조로 50만~200만 엔을 지급하는 자치단체도 많아서, 이들을 조합하면 수백만 엔의 지원을 받을 수 있는 경우도 있습니다. 농업 기계의 구매 보조나 농업 기술의 연수 제도도 놓칠 수 없습니다. 나가노현, 시마네현, 고치현 등은 이주자용 농업 연수 프로그램이 충실하며, 1~2년의 연수 기간 중에 월액 15만~20만 엔의 생활 지원금이 지급되는 제도도 있습니다. 연수 중에 지역 인맥을 쌓고, 졸업 후 순조롭게 취농할 수 있도록 설계된 프로그램은 농업 미경험자에게 든든한 힘이 됩니다.

반농반X를 성공시키기 위한 현실적인 계획

마지막으로 반농반X의 생활을 지속 가능하게 하기 위한 현실적인 조언을 알려드리겠습니다. 먼저 수입 면에서는 농업만으로 생계를 세우려면 최소 3~5년의 경험이 필요합니다. 이주 초기는 재택근무나 프리랜서 일(X)로 안정적 수입을 확보하면서, 농업은 자급분 + 직판소 출하부터 시작하는 것이 견실합니다. 직판소로의 출하는 소량 다품목이라도 받아주는 경우가 많아서, 연간 50만~100만 엔 정도의 농업 수입을 목표로 하는 것이 현실적입니다. 농지의 넓이는 집에서 기르는 채소밭 정도라면 1~3아르, 직판소 출하까지 고려한다면 10~30아르가 목표치. 그 이상의 규모는 전업농 수준의 설비와 노동력이 필요합니다. 인근 농가와의 관계 만들기도 극히 중요해서, 수로의 관리나 수해 대책은 지역 일괄로 행하는 것이 농촌의 상식입니다. 고립되지 않고 겸손한 학습 자세가 무엇보다 중요합니다. SOROU.JP에서는 전국의 지역 정보나 생활 가이드를 발신하고 있습니다. 농지부 부동산 찾기의 에리어 선택에 ぜひ 활용해 주세요.