农地付物业的寻找方法｜实现半农半X生活方式的房产选择技巧

「半农半X」——在从事农业的同时继续从事自己想做的事情（X）的这种生活方式，在城市地区以30多岁至50多岁人群为中心吸引了很大的关注。随着新冠疫情时期远程工作的普及，「工作日进行远程办公、周末从事田间劳作」这样的工作方式变成了现实。根据农林水产省的统计，新规就农人数每年约为5万人，其中约3成是来自其他产业的转职人员。但是，获取农地付物业需要遵守与一般房产交易不同的独特规则。本文中，作为一位在过去15年间从事支持城市居民向农村迁移工作的农村房产专家，我将为您介绍获取农地付物业的实际操作知识。

农地法基础——为什么农地不能随意购买

日本的农地受农地法严格保护，并不是任何人都可以自由买卖。获取农地原则上需要获得农业委员会的许可，许可条件包括「获取后要有效利用全部农地」「常时从事农业」「获取面积达到一定规模」等。此前这一下限面积要求原则上为50亩（约5,000平米），但在2023年4月的法律修订中被废除，使得小规模农地的获取变得容易了。这对于志向半农半X的人们来说是个重大利好。不过，各市町村的农业委员会可能会设置独立的标准，事前确认是必须的。另一方面，以「农地付空房」的形式一体出售的住宅物业，根据农地法的特例，获取条件往往会被放宽，即使没有农业经验的人也能更容易地购买。从2018年开始实施的关于「农地付空房」获取的农地法下限面积特例，许多自治体都已推进引入。

物业寻找方法——如何有效利用信息源和咨询窗口

农地付物业很少在一般房产门户网站上刊登。最可靠的信息源是各自治体的「空房银行」。全国约7成的自治体都设立了空房银行制度，许多农地付物业也都已登录其中。通过「全国版空房·空地银行」（由LIFULL HOME'S和at home运营的网站）可以进行跨地区的统一搜索。价格方面，建筑物+农地的组合在地方的行情约为100万～800万日元，有些地方土地和建筑物加起来仅需数十万日元，有这样的超低价物业存在。其次重要的是自治体的移居咨询窗口。位于有乐町的「故乡回归支援中心」设有来自全国45个都道府县的咨询窗口，精通农地付物业的咨询员可提供免费咨询。同时，直接前往地区农业委员会也是有效方法。有时可以获得未正式登录的闲置农地的信息。通过农业法人或NPO运营的「小菜园（滞留型市民农园）」进行农作体验，同时收集地区信息，也是防止不匹配的有效手段。

物业选择的检查要点——既要看建筑物也要看农地

在选择农地付物业时，需要仔细确认建筑物的状况和农地的质量两个方面。关于建筑物，屋顶和基础的状况最为重要。一定要检查是否有漏水痕迹、基础是否有裂纹、是否有白蚁害。如果可能，委托住宅检验（费用5万～10万日元）会更加安心。即使是超过40年的建筑物，只要结构牢固，通过翻新改造也能确保舒适的生活。关于农地，需要确认日照、排水、灌溉设备是否齐备、土壤质量等。长期放置的农地会长满竹子和杂草，开垦需要投入相当的劳力。粗略估计，将10亩（约1,000平米）的废弃农地恢复到可耕种状态，使用重机需要3～5天，手工操作则需1个月以上。关于周边环境，也要向当地人士确认野生动物（野猪、鹿、猴子）的害害情况。设置防兽电网需要每10亩10万～20万日元的费用，但许多自治体都有补助金可以覆盖。

可利用的支援制度和补助金

在获取农地付物业并开始半农半X生活时，可以利用的支援制度出乎意料的充实。农林水产省的「农业新一代人才投资资金（原：青年就农给付金）」对原则上就农时年龄在50岁以下的人提供最多每年150万日元、最长3年的补助。各自治体的「移居支援金」对来自东京圏的迁移者提供最多100万日元（户）的补助。此外，许多自治体还为空房改修提供50万～200万日元的补助，将这些政策组合使用，有时能获得数百万日元的支援。农业机械购置补助和农业技术培训制度也不容忽视。长野县、岛根县、高知县等地拥有充实的面向移居者的农业培训项目，在1～2年的培训期间，每月还能获得15万～20万日元的生活支援金。这些培训项目的设计宗旨是在培训期间建立地区人脉，从而在毕业后顺利就农，对于没有农业经验的人来说是个有力的支持。

实现半农半X成功的现实计划

最后，我为您提供一些关于如何使半农半X的生活方式可持续的现实建议。从收入方面来看，仅靠农业谋生需要3～5年的经验积累。迁移初期应该通过远程工作或自由职业（X）来确保稳定收入，而农业则从自给自足加上直卖所出货开始是比较稳妥的做法。直卖所对少量多品种的出货往往都能接受，现实的农业收入目标是每年50万～100万日元左右。农地的广度方面，家庭菜园级别的话1～3亩较为合适，如果计划直卖所出货的话10～30亩是个目标。超过这个规模就需要专业农家级别的设备和劳力。与周边农民的关系建立也是极其重要的，水路管理和防兽对策都是以地区为单位进行的，这是农村的常识。避免孤立，保持谦虚的学习态度最为重要。SOROU.JP发送全国地区信息和生活指南。请在农地付物业的地区选择中充分利用它。